201510.22
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Obbligo della contabilizzazione del calore entro il 31.12.2016

Direttiva 2012/27/UE

E’ stato approvato il 30 giugno 2014 dal Consiglio dei Ministri il testo definitivo del Decreto di recepimento della Direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE ed abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.

Obiettivo del decreto è la riduzione della dipendenza dell’Unione dalle importazioni di energia sfruttando lo strumento dell’efficientamento energetico e mettendo in atto azioni volte a dare stimolo all’economia nell’attuale fase di crisi ed a contrastare i cambiamenti climatici in atto.

Per quanto riguarda i condomini è importante sottolineare che il nuovo provvedimento prevede che entro, il 31 dicembre 2016, tutti gli edifici con il riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Nei condomini con riscaldamento centralizzato sarà quindi necessario installare obbligatoriamente, entro il 31 dicembre 2016, sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore individuali da installarsi su ogni singolo radiatore per la corretta misurazione dei consumi (così come previsto dalla norma UNI EN 834).

Coefficienti particolari da utilizzarsi nel calcolo dei millesimi di proprietà

Il Coefficiente di destinazione e/o catastale

Rapporto appartamento (cat. cat. A) / negozio (cat. cat. C):
Parametro molto importante e da valutare con attenzione, deve tener conto della destinazione dell’unità immobiliare, accreditando valore pari ad 1.00 per abitazioni per le categorie da A2 ad A5 (mentre per la categoria A1 che si riferisce ad abitazioni un tempo nobiliari, con particolari rifiniture pregiate anche a carattere storico e la categoria categoria A6 che si riferisce ad abitazioni rurali e necessario fare valutazioni caso per caso).
Per determinare il coefficiente di destinazione dei negozi e/o box e/o altre fattispecie il procedimento da adottare prende in esame i valori immobiliari reperibili dalle banche dati Agenzia delle Entrate e/o Borsino immobiliare per abitazioni, negozi e/o altro e rapportarli al valore di riferimento A (pari ad 1.00 per le abitazioni) al fine di ottenere un “K” corretto e coerente con il reale valore immobiliare dei beni.
I testi di riferimento ovvero la letteratura tecnica di settore, riportano valori che alla data odierna (anno 2015) non sono più veritieri e in quanto tali applicabile nella redazione e/o revisione delle nuove tabelle millesimali in quanto, ad esempio per un negozio e/o attività commerciale viene fornita un coefficiente di destinazione compreso tra 1.5 a 4.5 .
Questi valori non sono più corretti in quanto, oggi, i negozi hanno nella quasi totalità dei casi (fanno eccezione poche e limitate vie nelle città metropolitane) valore commerciale notevolmente inferiore agli appartamenti, anche in funzione dalla zona ove sono ubicati.
Studi di settore, hanno condotto analisi dettagliata che dimostrato quanto sia variato nel tempo il rapporto tra negozi e abitazioni.
Pertanto il metodo idoneo è quello che tiene conto del reale valore e rapporto tra le diverse destinazioni d’uso (appartamento, negozio, ufficio, laboratorio, magazzino senza permanenza di persone – case di cura etc).
Applicare arbitrariamente coefficienti di destinazione sulla base della letteratura di riferimento può causare errori e sperequazioni nelle tabelle millesimali.

Tabella base: Coefficiente Destinazione
TIPOLOGIA (CATEGORIA CATASTALE) COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE
Appartamenti (A/1 – a/8) 1.00
Negozi (C/1) Da calcolare sulla base del rapporto con il coefficiente di destinazione unitario (1.00)
Uffici (A/10) Da calcolare sulla base del rapporto con il coefficiente di destinazione unitario (1.00)
Laboratori (C/3) Da calcolare sulla base del rapporto con il coefficiente di destinazione unitario (1.00)
Depositi piano terra (C/2) 0.50 ÷ 0.80
Depositi piano interrato (C/2) 0.40 ÷ 0.70
Box, autorimessa (C/6) 0.30 ÷ 0.50
posto auto scoperto (C/6) 0.20 ÷ 0.30

Considerazioni tecnico giuridiche

L’analisi dei rapporti di valore intercorrenti tra i negozi e le abitazioni sulla base di valori acquisiti e/o acquisibili dalle banche dati Agenzia delle Entrate e/o Borsino immobiliare evidenzia le anomalie riportate dai principali testi di riferimento che non si sono adeguati alla reale situazione e dinamica dell’andamento consolidato del rapporto evidenziato.

Molti tecnici sul punto si limitano ad applicare pedissequamente quanto riportato nei testi senza ponderare caso per caso la situazione reale.

Al riguardo facciamo rilevare che il legislatore con la recente legge 11 dicembre 2012 numero 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha recepito la sentenza delle Sezione Unite numero 18477/10 modificando (articolo 23 comma 1 ) l’articolo 69 delle disposizioni di attuazioni Codice Civile che attualmente prevede che i valori delle tabelle millesimali possono essere modificati anche nell’interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. comma 2 (maggioranza intervenuti e almeno metà valore edificio) . In precedenza era necessaria unanimità per procedere alle modifiche delle tabelle millesimali.

Resta inteso che la materia ed i riferimenti normativi a cui fa riferimento non è basata su valori assoluti e normati su base tabellare, pertanto i procedimenti di calcolo potrebbero prestarsi ad interpretazioni, che se eseguite da “non addetti ai lavori” e/o meglio da non professionisti del settore portare risultati NON COERENTI e/o sperequazioni sui reali valori.

Si ricordiamo che la redazione delle tabelle millesimali deve essere eseguita da un tecnico abilitato, meglio se specializzato nella materia che sia in grado di valutare e ponderare con la propria esperienza e con il solo ausilio della letteratura tecnica i coefficienti ritenuti più idonei caso per caso. In ogni caso Non esistono coefficienti “assoluti”

Avv. Dario Anzalone

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